Fixzins oder variabel: den Immobilienkredit richtig wählen
Die Zinsbindung ist neben dem Kaufpreis die teuerste Einzelentscheidung beim Immobilienkauf — über 25–35 Jahre Laufzeit machen 0,5 Prozentpunkte schnell zehntausende Euro aus. Dieser Ratgeber erklärt die Modelle ohne Bankberater-Brille.
Die drei Modelle im Überblick
Variabel: Zins folgt dem Referenzzinssatz (meist 3-Monats-EURIBOR) plus Aufschlag — startet üblicherweise am günstigsten, trägt aber das volle Zinsänderungsrisiko über die gesamte Laufzeit.
Fixzins: Zins für 10, 15, 20 oder 25 Jahre eingefroren — planbare Rate, dafür Aufpreis gegenüber dem variablen Startzins.
Mischform: Ein Teil fix, ein Teil variabel — verteilt das Risiko, macht den Vergleich aber komplexer.
Die Frage vor der Zinshöhe: Was passiert bei +3 Prozentpunkten?
2022–2023 hat gezeigt, wie schnell variable Raten steigen: Kredite, die bei 1 % starteten, standen binnen 18 Monaten bei über 4 %. Die entscheidende Frage ist nicht "Was kostet der Kredit heute?", sondern: Trägt das Haushaltsbudget die Rate auch bei einem Zinsanstieg um 3 Prozentpunkte? Wenn nein, ist variabel keine Option — unabhängig davon, wie günstig der Einstieg wirkt. Faustregel der Banken: Kreditrate maximal 40 % des Nettohaushaltseinkommens, gerechnet mit Zinsaufschlag.
Vorzeitige Rückzahlung: der unterschätzte Unterschied
Bei variablen Krediten ist die vorzeitige Rückzahlung in Österreich gesetzlich gedeckelt günstig (max. 0,5 % Entschädigung, je nach Restlaufzeit auch weniger). Bei Fixzinskrediten kann die Bank innerhalb der Fixzinsphase eine deutlich höhere Vorfälligkeitsentschädigung verrechnen. Wer absehbar erbt, verkauft oder umschuldet, sollte das in die Modellwahl einbeziehen — oder eine Mischform mit variabel gehaltenem Sondertilgungsteil wählen.
Entscheidungshilfe nach Lebenslage
- Knappe Haushaltsrechnung, ein Einkommen, kleine Reserven: Fixzins — Planbarkeit schlägt Optimierung.
- Komfortables Budget, hohe Tilgungskraft, Sondertilgungen geplant: variabler Anteil sinnvoll.
- Unsicherheit in beide Richtungen: Mischform (z.B. 70 % fix / 30 % variabel).
Und immer: mindestens drei Angebote einholen — die Aufschläge unterscheiden sich zwischen Banken erheblich, auch Bearbeitungsgebühr und Spesen sind verhandelbar. Die frühere KIM-Verordnung (harte Vergaberegeln) ist Mitte 2025 ausgelaufen; Banken prüfen seither wieder individueller, an der 40-%-Faustregel hat sich in der Praxis wenig geändert.
Häufig gestellte Fragen
Was ist besser: Fixzins oder variabler Kredit?
Es gibt kein generell besseres Modell. Fixzins kauft Planbarkeit gegen Aufpreis, variabel ist anfangs günstiger mit vollem Zinsrisiko. Entscheidend ist, ob das Budget einen Anstieg um 3 Prozentpunkte tragen würde — wenn nein, fix.
Kann ich einen Fixzinskredit vorzeitig zurückzahlen?
Ja, aber innerhalb der Fixzinsphase kann die Bank eine spürbare Vorfälligkeitsentschädigung verrechnen. Variable Kredite sind gesetzlich mit maximal 0,5 % Entschädigung gedeckelt.
Wie viel Kreditrate ist beim Hauskauf vertretbar?
Faustregel: maximal 40 % des Nettohaushaltseinkommens — gerechnet nicht mit dem Startzins, sondern mit einem Sicherheitsaufschlag von 2–3 Prozentpunkten.
Gilt die KIM-Verordnung noch?
Nein, sie ist Mitte 2025 ausgelaufen. Die Banken prüfen seither wieder individueller; an den üblichen Anforderungen (rund 20 % Eigenmittel, tragfähige Rate) hat sich praktisch wenig geändert.
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