Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich
Wer in Österreich eine Immobilie kauft, zahlt deutlich mehr als den Kaufpreis: Je nach Konstellation kommen rund 9–12 % Nebenkosten dazu. Wer diese Posten nicht von Anfang an einrechnet, dem fehlt am Ende Eigenkapital. Dieser Ratgeber listet alle Kaufnebenkosten mit aktuellen Sätzen und einem konkreten Rechenbeispiel.
Grunderwerbsteuer: 3,5 % vom Kaufpreis
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Österreich im Regelfall 3,5 % des Kaufpreises. Bei Übertragungen im engen Familienkreis (z.B. Schenkung an Kinder) gilt ein begünstigter Stufentarif ab 0,5 % vom Grundstückswert. Für den klassischen Kauf am freien Markt sind es immer 3,5 % — bei 300.000 € Kaufpreis also 10.500 €.
Grundbucheintragung: 1,1 % + ggf. 1,2 % Pfandrecht
Die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch kostet 1,1 % des Kaufpreises. Wird die Immobilie finanziert, kommt die Eintragung des Pfandrechts der Bank mit 1,2 % des Pfandbetrags dazu (der Pfandbetrag liegt meist bei 120–130 % der Kreditsumme).
Wichtig 2026: Für den Kauf eines Eigenheims zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses galt eine befristete Gebührenbefreiung (bis 500.000 € Bemessungsgrundlage), die mit Mitte 2026 ausläuft. Ob Ihr Kauf noch darunterfällt oder eine Verlängerung beschlossen wurde, klärt der Vertragserrichter tagesaktuell — das kann mehrere tausend Euro ausmachen.
Vertragserrichtung & Treuhandschaft: 1–2 %
Der Kaufvertrag wird von Notar oder Rechtsanwalt errichtet, die Abwicklung läuft über ein Treuhandkonto. Üblich sind 1–2 % des Kaufpreises zuzüglich USt und Barauslagen (Beglaubigungen, Grundbuchgesuch). Der Vertragserrichter wird meist vom Käufer gewählt und bezahlt — Vergleichen lohnt sich, viele Kanzleien bieten Pauschalen an.
Maklerprovision: bis zu 3 % + USt
Beim Kauf über einen Makler zahlt der Käufer in Österreich maximal 3 % des Kaufpreises + 20 % USt (= 3,6 % brutto); bei Kaufpreisen unter 36.336 € sind bis zu 4 % + USt zulässig. Die Provision ist erfolgsabhängig und wird erst bei Zustandekommen des Vertrags fällig. Auf wertradar finden Sie über die Nische provisionsfreie Immobilien auch Angebote ganz ohne Käuferprovision.
Finanzierungsnebenkosten
Bei Kreditfinanzierung kommen dazu: Bearbeitungsgebühr der Bank (0–3 % der Kreditsumme, verhandelbar), Schätzgebühr (150–500 €), sowie die oben genannte Pfandrechtseintragung. Eine Vergleichsrechnung über mehrere Banken oder einen Finanzierungsvermittler spart hier oft mehr als bei jedem anderen Posten.
Rechenbeispiel: Wohnung um 300.000 € mit 240.000 € Kredit
- Grunderwerbsteuer 3,5 %: 10.500 €
- Grundbuch Eigentum 1,1 %: 3.300 €
- Pfandrecht 1,2 % von 288.000 € (120 %): 3.456 €
- Vertragserrichtung ca. 1,5 %: 4.500 €
- Maklerprovision 3 % + USt: 10.800 €
- Bank/Schätzung (angenommen): 2.000 €
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Österreich insgesamt?
Je nach Konstellation rund 9–12 % des Kaufpreises: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Grundbuch, ggf. 1,2 % Pfandrecht, 1–2 % Vertragserrichtung und bis zu 3,6 % Maklerprovision brutto.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht — Banken erwarten, dass Nebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden. Faustregel: mindestens 20 % Eigenkapital plus die Nebenkosten.
Fallen beim Kauf ohne Makler weniger Nebenkosten an?
Ja, die Käuferprovision (bis 3 % + USt) entfällt. Auf wertradar sind provisionsfreie Angebote und Privatverkäufe unter /provisionsfrei/ gebündelt.
Gibt es 2026 noch die Grundbuch-Gebührenbefreiung?
Die befristete Befreiung für Eigenheime (bis 500.000 € Bemessungsgrundlage) lief bis Mitte 2026. Ob Ihr Kaufvertrag noch profitiert, klärt der Vertragserrichter anhand des aktuellen Rechtsstands.
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