Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich
Wer in Österreich eine Immobilie kauft, zahlt deutlich mehr als den Kaufpreis: Je nach Konstellation kommen rund 9–12 % Nebenkosten dazu. Wer diese Posten nicht von Anfang an einrechnet, dem fehlt am Ende Eigenkapital. Dieser Ratgeber listet alle Kaufnebenkosten mit aktuellen Sätzen und einem konkreten Rechenbeispiel.
Grunderwerbsteuer in Österreich: 3,5 % vom Kaufpreis
Die Grunderwerbsteuer beträgt in Österreich im Regelfall 3,5 % des Kaufpreises. Sie ist ein Bundesgesetz und gilt in allen Bundesländern gleich: Wien, Steiermark, Oberösterreich und Tirol unterscheiden sich hier nicht. Für den klassischen Kauf am freien Markt sind es immer 3,5 %, bei 300.000 € Kaufpreis also 10.500 €.
So berechnen Sie die Grunderwerbsteuer
- Kauf am freien Markt: Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also der Kaufpreis samt übernommener Verbindlichkeiten. Rechnung: Kaufpreis × 3,5 %.
- Übertragung im engen Familienkreis (z. B. Schenkung oder Übergabe an Kinder, Erbschaft): Bemessungsgrundlage ist der Grundstückswert, und es gilt ein Stufentarif: 0,5 % für die ersten 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 € und 3,5 % für den Rest.
Beispiele:
- Kauf um 300.000 €: 3,5 % = 10.500 €
- Kauf um 450.000 €: 3,5 % = 15.750 €
- Familienübertragung, Grundstückswert 400.000 €: 250.000 € × 0,5 % + 150.000 € × 2 % = 4.250 €
Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer fallen Grundbucheintragung, Vertragserrichtung und gegebenenfalls Maklerprovision an (siehe unten). Zum Ablauf des Kaufs: Wohnung kaufen in Österreich: Ablauf in 10 Schritten. Die monatliche Belastung durch den Kredit rechnen Sie mit dem Finanzierungsrechner durch.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, und wann?
Gesetzlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam, im Kaufvertrag wird sie üblicherweise vom Käufer getragen. Die Steuer wird in der Regel vom Vertragserrichter (Notar oder Rechtsanwalt) selbst berechnet und über das Treuhandkonto an das Finanzamt abgeführt, bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Steuerschuld. Die Grundbucheintragung erfolgt erst danach. Für Sonderfälle (Befreiungen, Erbschaft, Scheidung, Unternehmen) gilt: im Einzelfall beim Vertragserrichter oder Steuerberater nachfragen, diese Seite ist keine Steuerberatung.
Grundbucheintragung: 1,1 % + ggf. 1,2 % Pfandrecht
Die Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch kostet 1,1 % des Kaufpreises. Wird die Immobilie finanziert, kommt die Eintragung des Pfandrechts der Bank mit 1,2 % des Pfandbetrags dazu (der Pfandbetrag liegt meist bei 120–130 % der Kreditsumme).
Wichtig 2026: Für den Kauf eines Eigenheims zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses galt eine befristete Gebührenbefreiung (bis 500.000 € Bemessungsgrundlage), die mit Mitte 2026 ausläuft. Ob Ihr Kauf noch darunterfällt oder eine Verlängerung beschlossen wurde, klärt der Vertragserrichter tagesaktuell — das kann mehrere tausend Euro ausmachen.
Vertragserrichtung & Treuhandschaft: 1–2 %
Der Kaufvertrag wird von Notar oder Rechtsanwalt errichtet, die Abwicklung läuft über ein Treuhandkonto. Üblich sind 1–2 % des Kaufpreises zuzüglich USt und Barauslagen (Beglaubigungen, Grundbuchgesuch). Der Vertragserrichter wird meist vom Käufer gewählt und bezahlt — Vergleichen lohnt sich, viele Kanzleien bieten Pauschalen an.
Maklerprovision: bis zu 3 % + USt
Beim Kauf über einen Makler zahlt der Käufer in Österreich maximal 3 % des Kaufpreises + 20 % USt (= 3,6 % brutto); bei Kaufpreisen unter 36.336 € sind bis zu 4 % + USt zulässig. Die Provision ist erfolgsabhängig und wird erst bei Zustandekommen des Vertrags fällig. Auf wertradar finden Sie über die Nische provisionsfreie Immobilien auch Angebote ganz ohne Käuferprovision.
Finanzierungsnebenkosten
Bei Kreditfinanzierung kommen dazu: Bearbeitungsgebühr der Bank (0–3 % der Kreditsumme, verhandelbar), Schätzgebühr (150–500 €), sowie die oben genannte Pfandrechtseintragung. Eine Vergleichsrechnung über mehrere Banken oder einen Finanzierungsvermittler spart hier oft mehr als bei jedem anderen Posten.
Rechenbeispiel: Wohnung um 300.000 € mit 240.000 € Kredit
- Grunderwerbsteuer 3,5 %: 10.500 €
- Grundbuch Eigentum 1,1 %: 3.300 €
- Pfandrecht 1,2 % von 288.000 € (120 %): 3.456 €
- Vertragserrichtung ca. 1,5 %: 4.500 €
- Maklerprovision 3 % + USt: 10.800 €
- Bank/Schätzung (angenommen): 2.000 €
Summe Nebenkosten: ca. 34.556 € (≈ 11,5 %) — dieses Geld muss zusätzlich zum Eigenkapital vorhanden sein, denn Banken finanzieren Nebenkosten in der Regel nicht mit.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Österreich?
3,5 % des Kaufpreises beim Kauf am freien Markt, bei 300.000 € also 10.500 €. Bei Übertragungen im engen Familienkreis gilt ein Stufentarif vom Grundstückswert: 0,5 % bis 250.000 €, 2 % für die nächsten 150.000 €, darüber 3,5 %.
Ist die Grunderwerbsteuer in jedem Bundesland gleich hoch?
Ja. Die Grunderwerbsteuer ist bundeseinheitlich geregelt, es gibt keine Unterschiede zwischen Wien, Oberösterreich, Steiermark oder den anderen Bundesländern.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer und bis wann?
Üblicherweise der Käufer. Der Vertragserrichter berechnet sie selbst und führt sie bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats an das Finanzamt ab.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Österreich insgesamt?
Je nach Konstellation rund 9–12 % des Kaufpreises: 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Grundbuch, ggf. 1,2 % Pfandrecht, 1–2 % Vertragserrichtung und bis zu 3,6 % Maklerprovision brutto.
Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht — Banken erwarten, dass Nebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden. Faustregel: mindestens 20 % Eigenkapital plus die Nebenkosten.
Fallen beim Kauf ohne Makler weniger Nebenkosten an?
Ja, die Käuferprovision (bis 3 % + USt) entfällt. Auf wertradar sind provisionsfreie Angebote und Privatverkäufe unter /provisionsfrei/ gebündelt.
Gibt es 2026 noch die Grundbuch-Gebührenbefreiung?
Die befristete Befreiung für Eigenheime (bis 500.000 € Bemessungsgrundlage) lief bis Mitte 2026. Ob Ihr Kaufvertrag noch profitiert, klärt der Vertragserrichter anhand des aktuellen Rechtsstands.
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