Wohnungsbesichtigung: Die 25-Punkte-Checkliste
Eine Besichtigung dauert oft nur 20 Minuten — die Entscheidung, die daraus folgt, bindet Sie Jahre. Diese Checkliste führt durch alle Prüfpunkte: von der Bausubstanz über die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft bis zu den Fragen, die Makler ungern gestellt bekommen.
Bausubstanz & Zustand (Punkte 1–8)
- 1. Feuchtigkeit/Schimmel: Ecken, Fensterlaibungen, hinter Möbeln, Kellerabteil — auch riechen, nicht nur schauen. Frisch ausgemalte einzelne Wände hinterfragen.
- 2. Fenster: Verglasung (2-/3-fach), Dichtungen, Baujahr — Fenstertausch kostet schnell 500–1.000 € pro Fenster.
- 3. Heizung: System (Gas/Fernwärme/Wärmepumpe), Alter der Therme, letzte Wartung. Gasthermen vor 2010 sind ein Kostenrisiko.
- 4. Elektrik: FI-Schalter vorhanden? Ausreichend Steckdosen? Alte Aluverkabelung ist ein Sanierungsfall.
- 5. Wasserdruck & Abflüsse: Alle Hähne kurz aufdrehen, WC spülen.
- 6. Böden & Wände: Unebenheiten, Risse (Setzungsrisse vs. Putzrisse), Trittschall.
- 7. Energieausweis: HWB-Wert ansehen — über 100 kWh/m²a heißt teuer heizen.
- 8. Keller/Dachboden: Zustand der Allgemeinflächen verrät den Pflegezustand des ganzen Hauses.
Unterlagen & Kosten (Punkte 9–15)
- 9. Betriebskostenabrechnung der letzten 2 Jahre — inkl. Nachzahlungen.
- 10. Rücklagenstand der Eigentümergemeinschaft (beim Kauf): niedrige Rücklage + altes Haus = kommende Sonderzahlungen.
- 11. Protokolle der Eigentümerversammlungen: geplante Sanierungen (Dach, Fassade, Lift, Leitungen)?
- 12. Grundbuchauszug: Lasten, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte.
- 13. Nutzwertgutachten & Parifizierung (Eigentum): Was gehört wirklich zur Wohnung (Keller, Parkplatz, Garten)?
- 14. Widmung von Loggia/Terrasse/Garten: Zubehör oder Allgemeinfläche?
- 15. Bei Miete: Mietvertrag-Entwurf, Befristung, Kaution, Ablösen.
Lage & Umfeld (Punkte 16–20)
- 16. Lärm zu verschiedenen Zeiten: Zweitbesichtigung abends oder am Wochenende — Straße, Lokale, Nachbarn.
- 17. Ausrichtung & Licht: Wohin gehen die Haupträume? Nachmittagssonne im Winter prüfen (tiefer Sonnenstand).
- 18. Anbindung: Öffi-Takt, Parkplatzsituation, Pendelzeit real testen.
- 19. Nahversorgung: Supermarkt, Arzt, Schule/Kindergarten fußläufig?
- 20. Umgebungsentwicklung: Baustellen, gewidmete Nachbargrundstücke — kommt vor Ihr Fenster ein Neubau?
Preis & Verhandlung (Punkte 21–25)
- 21. €/m² vergleichen: Liegt der Preis über oder unter dem regionalen Median? Der wertradar-PreisCheck zeigt es pro Inserat.
- 22. Inseratsdauer erfragen: Objekte, die Monate am Markt sind, haben Verhandlungsspielraum.
- 23. Grund des Verkaufs erfragen — Erbschaft, Scheidung und Umzug bedeuten oft Zeitdruck des Verkäufers.
- 24. Mängel dokumentieren und in der Preisverhandlung konkret beziffern (z.B. Fenstertausch 8.000 €).
- 25. Nie beim ersten Termin zusagen — ein seriöser Verkäufer gibt Ihnen Bedenkzeit; Druck ("heute sind noch drei andere da") ist ein Warnsignal.
Häufig gestellte Fragen
Wie viele Besichtigungstermine sollte ich vor dem Kauf machen?
Mindestens zwei, zu unterschiedlichen Tageszeiten — einmal bei Tageslicht für die Substanz, einmal abends für Lärm und Licht. Bei ernsthaftem Interesse zusätzlich mit einer fachkundigen Begleitperson.
Welche Unterlagen sollte ich vor einem Wohnungskauf sehen?
Energieausweis, Betriebskostenabrechnungen (2 Jahre), Rücklagenstand, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Grundbuchauszug und Nutzwertgutachten.
Woran erkenne ich versteckte Feuchtigkeit?
Muffiger Geruch, aufgestellte Sockelleisten, einzelne frisch ausgemalte Wände, Salzausblühungen im Keller. Im Zweifel ein Feuchtigkeitsmessgerät mitnehmen oder einen Sachverständigen beiziehen.
Sie haben Fragen oder möchten konkrete Unterstützung?
Vor der Besichtigung: Preis mit dem KI-PreisCheck prüfen