Provisionsfrei von privat kaufen — Chancen & Risiken
Bis zu 3,6 % Käuferprovision zu sparen klingt verlockend — bei 300.000 € sind das fast 11.000 €. Aber der Makler-Verzicht verlagert Prüfpflichten auf Sie: Beim Privatkauf gibt es keinen Profi, der haftet, wenn Fläche, Widmung oder Lasten nicht stimmen. So nutzen Sie die Ersparnis, ohne die Risiken zu übernehmen.
Was Sie wirklich sparen — und was nicht
Es entfällt nur die Käuferprovision (max. 3 % + USt). Alle anderen Nebenkosten bleiben: Grunderwerbsteuer 3,5 %, Grundbuch 1,1 %, Vertragserrichtung 1–2 %, ggf. Pfandrecht 1,2 % — Details im Ratgeber Kaufnebenkosten. Und: Private Verkäufer preisen die "gesparte Provision" gern in den Kaufpreis ein. Ob das Angebot wirklich günstig ist, zeigt nur der €/m²-Vergleich mit dem regionalen Median — nicht das Wort "provisionsfrei" im Titel.
Was ohne Makler wegfällt
Ein Makler haftet im Rahmen seiner Sorgfaltspflichten für die Richtigkeit wesentlicher Angaben, klärt Widmung und Lastenstand vor und filtert unseriöse Angebote. Beim Privatkauf gilt verschärft: Sie prüfen selbst — oder bezahlen jemanden dafür. Ein Baumeister/Sachverständiger für die Substanzprüfung (300–800 €) und ein sorgfältiger Vertragserrichter sind beim Privatkauf keine Kür, sondern die günstigste Versicherung, die es gibt.
Die 8-Punkte-Selbstprüfung beim Privatkauf
- 1. Grundbuch selbst einsehen (online um wenige Euro): Eigentümer ident mit Verkäufer? Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Vor- und Wiederkaufsrechte?
- 2. Flächenwidmung & Bebauungsplan bei der Gemeinde: Ist das Grundstück wirklich Bauland? Was darf daneben entstehen?
- 3. Energieausweis einfordern — er ist auch beim Privatverkauf Pflicht.
- 4. Wohnfläche nachmessen — Abweichungen von 5–10 % zum Inserat sind keine Seltenheit.
- 5. Betriebskosten & Rücklage (bei Eigentumswohnungen) schriftlich geben lassen.
- 6. Substanz prüfen lassen (Feuchtigkeit, Dach, Elektrik, Therme) — mit Profi.
- 7. Keine Anzahlung vor Vertrag und niemals direkt an den Verkäufer — Zahlung ausschließlich über das Treuhandkonto des Vertragserrichters.
- 8. Identität des Verkäufers gegen Ausweis und Grundbuchstand prüfen — Anzeigenbetrug mit kopierten Inseraten existiert auch bei Immobilien.
Provisionsfreie Angebote finden & einordnen
wertradar bündelt provisionsfreie Inserate und Privatverkäufe aus mehreren Portalen unter Provisionsfrei — jedes Angebot mit KI-PreisCheck gegen den regionalen Median-€/m². So sehen Sie sofort, ob die Provisionsersparnis echt ist oder bereits im Preis steckt.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel spare ich beim provisionsfreien Kauf wirklich?
Maximal die Käuferprovision von 3 % + USt (3,6 % brutto). Alle übrigen Nebenkosten (rund 6–8 %) fallen unverändert an — und private Verkäufer preisen die Ersparnis oft teilweise in den Kaufpreis ein.
Ist der Energieausweis auch beim Privatverkauf Pflicht?
Ja. Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz gilt unabhängig davon, ob ein Makler beteiligt ist.
Wie zahle ich beim Privatkauf sicher?
Ausschließlich über das Treuhandkonto des Vertragserrichters (Notar/Anwalt) — nie direkt an den Verkäufer, keine Anzahlungen vor Vertragserrichtung.
Was sollte ich beim Privatkauf unbedingt extern prüfen lassen?
Die Bausubstanz durch einen Sachverständigen (300–800 €) und den Grundbuch-/Lastenstand durch den Vertragserrichter — das ersetzt die weggefallene Sorgfaltsprüfung des Maklers.
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