Immobilienertragsteuer (ImmoESt) in Österreich 2026

Veröffentlicht: 2026-10-30 · Redaktion wertradar (iX immo GmbH, IMMOXX)

Wer in Österreich eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück mit Gewinn verkauft, muss darauf meist Immobilienertragsteuer zahlen, kurz ImmoESt. Für viele Verkäufer ist sie die entscheidende Rechengröße: Sie bestimmt, wie viel vom Verkaufspreis tatsächlich übrig bleibt. Gleichzeitig gibt es mehrere großzügige Befreiungen, vor allem für die eigene Wohnung. Dieser Ratgeber erklärt, wann die ImmoESt anfällt, wie sie berechnet wird, welche Ausnahmen es gibt und was Sie beim Verkauf beachten sollten.

*Stand der Redaktion: Oktober 2026. Steuerliche Regeln ändern sich, und die Besteuerung hängt stark vom Einzelfall ab. Dieser Text ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Steuerberatung. Lassen Sie die Steuer vor dem Verkauf von Ihrem Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater berechnen.*

Das Wichtigste in Kürze

• Auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie fällt grundsätzlich ein besonderer Steuersatz von 30 % an.
• Der Gewinn ist der Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (und bestimmte Nebenkosten). Es wird also nicht der gesamte Verkaufspreis besteuert.
• Für Altvermögen (ältere, vor 2002 erworbene Immobilien) gibt es eine Pauschalbesteuerung, die oft deutlich günstiger ist.
• Der Verkauf der eigenen Wohnung oder des eigenen Hauses ist unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei (Hauptwohnsitzbefreiung).
• Für Selbsterrichter gibt es die Herstellerbefreiung.
• Die ImmoESt wird in der Regel vom Notar oder Rechtsanwalt berechnet und direkt an das Finanzamt abgeführt, so dass Sie sie nicht selbst anmelden müssen.

Was ist die Immobilienertragsteuer?

Die Immobilienertragsteuer ist keine eigene Steuerart, sondern der besondere Teil der Einkommensteuer, der Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken erfasst. Seit der Steuerreform 2012 gilt für entgeltliche Verkäufe ein einheitlicher Sondersteuersatz. Seitdem ist auch klar: Spekulationsfristen — also die frühere Regel, dass nach zehn Jahren Haltedauer nichts mehr zu zahlen ist — gibt es für nach 2002 erworbene Immobilien nicht mehr.

Besteuert wird nicht das Vermögen, sondern ein realisierter Gewinn. Solange Sie Ihre Immobilie behalten, fällt keine ImmoESt an, auch wenn der Marktpreis gestiegen ist. Erst der Verkauf löst die Steuer aus.

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, zahlt zum Zeitpunkt des Erwerbs keine ImmoESt (aber Grunderwerbsteuer, siehe unseren Ratgeber zur Grunderwerbsteuer). Verkauft er sie später, werden in der Regel die Anschaffungskosten und die Besitzdauer des Vorgängers übernommen.

Wann fällt ImmoESt an — und wann nicht?

Die Steuer fällt an, wenn alle folgenden Punkte zutreffen:

1. Sie verkaufen (oder tauschen) ein Grundstück, ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Baurecht.
2. Aus dem Verkauf ergibt sich ein Gewinn.
3. Es greift keine Befreiung (siehe nächster Abschnitt).

Wichtige Befreiungen

Hauptwohnsitzbefreiung. Der Verkauf Ihres Eigenheims oder Ihrer Eigentumswohnung ist steuerfrei, wenn eine der beiden Bedingungen erfüllt ist:

• Sie haben die Immobilie ab dem Kauf bis zum Verkauf durchgehend mindestens zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt, oder
• Sie haben die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt.

Der Hauptwohnsitz muss tatsächlich bestanden haben; eine reine Meldung genügt nicht. Maßgeblich sind der Lebensmittelpunkt und die tatsächliche Nutzung.

Herstellerbefreiung. Haben Sie ein Gebäude selbst errichtet (oder errichten lassen), ist der Gewinn aus dem Verkauf des Gebäudes steuerfrei, soweit es innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde, zum Beispiel durch Vermietung. Der Grundstücksanteil bleibt davon unberührt: Auf den Wertzuwachs des Bodens kann trotzdem Steuer anfallen.

Enteignung und Tauschvorgänge im Rahmen von Flurbereinigungen sowie bestimmte Umgründungen sind unter engen Voraussetzungen ebenfalls begünstigt.

Erbschaft und Schenkung selbst lösen, wie erwähnt, keine ImmoESt aus.

Wie wird die ImmoESt berechnet?

Die Grundformel lautet:

Einkünfte = Verkaufspreis − Anschaffungskosten − abzugsfähige Kosten

Auf die Einkünfte wird der Sondersteuersatz von 30 % angewendet.

Was zählt zu den Anschaffungskosten?

Zu den Anschaffungskosten zählt nicht nur der damalige Kaufpreis, sondern alles, was Sie für den Erwerb aufgewendet haben:

• Kaufpreis,
• Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr,
• Notar- oder Anwaltskosten und Maklerprovision beim Kauf,
• sonstige Nebenkosten des Erwerbs.

Dazu kommen Herstellungsaufwendungen, also Investitionen, die den Wert der Immobilie erhöht haben, zum Beispiel ein Zubau, ein neues Dach oder eine umfassende energetische Sanierung. Reine Instandhaltung (kleine Reparaturen) wird dagegen im Regelfall vorher als Aufwand geltend gemacht, sofern vermietet wurde, und erhöht nicht noch einmal die Anschaffungskosten.

Welche Kosten mindern den Gewinn beim Verkauf?

Auch die Kosten des Verkaufs können abgezogen werden, zum Beispiel die Maklerprovision des Verkäufers, Kosten der Vertragserrichtung auf Verkäuferseite sowie die Kosten für Energieausweis und Fotos, soweit sie unmittelbar mit dem Verkauf zusammenhängen. Bewahren Sie alle Belege auf.

Abschreibungen bei Vermietung

Wurde die Immobilie vermietet, haben Sie in der Zeit der Vermietung vermutlich die Abschreibung (AfA) in Anspruch genommen. Diese wird bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns den Anschaffungskosten wieder hinzugerechnet beziehungsweise mindert sie. Das erhöht den steuerpflichtigen Gewinn.

Inflationsabschlag

Für Immobilien, die länger als zehn Jahre gehalten wurden, kann ein Inflationsabschlag den steuerpflichtigen Gewinn mindern. Er steigt mit der Haltedauer in kleinen Schritten und ist insgesamt gedeckelt. Ob und in welcher Höhe er für Ihren Verkauf gilt, ergibt sich aus dem aktuellen Gesetz; die Berechnung nimmt Ihr Parteienvertreter vor.

Altvermögen: die Pauschalbesteuerung

Für Immobilien, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden (sogenanntes Altvermögen, bei dem die frühere Spekulationsfrist bereits abgelaufen war), gibt es eine Vereinfachung. Statt den Gewinn genau zu ermitteln, wird er pauschal mit 14 % des Verkaufspreises angesetzt. Darauf entfällt der Steuersatz von 30 %. Daraus ergibt sich eine effektive Belastung von 4,2 % des Verkaufspreises.

Wurde das Grundstück nach dem 31. Dezember 1987 von Grünland in Bauland umgewidmet, gilt statt der 14 % ein pauschaler Gewinn von 60 % des Verkaufspreises (die Anschaffungskosten werden dann mit 40 % angenommen). Die effektive Belastung liegt in diesem Fall bei 18 % des Verkaufspreises. Ob Ihr Grundstück betroffen ist, klärt der Parteienvertreter anhand der Widmungsgeschichte.

Wichtig: Wer Altvermögen verkauft, kann statt der Pauschale auch den tatsächlichen Gewinn nachweisen, wenn das günstiger ist. Welche Variante sich lohnt, muss im Einzelfall gerechnet werden.

Rechenbeispiele

Alle Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Erläuterung. Sie sind kein Marktwert und keine Prognose.

Beispiel 1: Vermietete Wohnung, 2015 gekauft

| Position | Betrag | |---|---| | Verkaufspreis | 380.000 € | | Anschaffungskosten damals (inkl. Nebenkosten) | 260.000 € | | Kosten des Verkaufs (Makler, Vertrag) | 14.000 € | | Gewinn | 106.000 € | | ImmoESt (30 %) | 31.800 € |

Von 380.000 € Verkaufspreis bleiben nach Steuer und Verkaufskosten rund 334.000 € übrig (vor Rückzahlung eines eventuellen Kredits).

Beispiel 2: Altvermögen, vor 2002 gekauft, nicht umgewidmet

| Position | Betrag | |---|---| | Verkaufspreis | 380.000 € | | Pauschaler Gewinn (14 %) | 53.200 € | | ImmoESt (30 %) | 15.960 € |

Die effektive Belastung beträgt 4,2 % des Verkaufspreises.

Beispiel 3: Eigenheim mit Hauptwohnsitzbefreiung

Das Ehepaar Mayer hat sein Reihenhaus 2012 gekauft und seitdem durchgehend bewohnt. Beim Verkauf 2026 erfüllen die beiden die Zehn-Jahres-/Fünf-Jahres-Regel. ImmoESt fällt nicht an, der Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten und Kredit steht komplett zur Verfügung.

Wer berechnet und zahlt die ImmoESt?

Bei Verkäufen, an denen ein Parteienvertreter (Notar oder Rechtsanwalt) mitwirkt, ist dieser verpflichtet, die ImmoESt selbst zu berechnen. Der Ablauf:

1. Sie liefern die Unterlagen über den damaligen Kauf, Investitionen und Verkaufskosten.
2. Der Parteienvertreter berechnet die Steuer und meldet den Verkauf über das Portal der Finanzverwaltung.
3. Die Steuer wird in der Regel am Verkaufstag vom Kaufpreis einbehalten, auf einem Treuhandkonto verwahrt und an das Finanzamt abgeführt.
4. Eine Veranlagung der Immobilienertragsteuer in Ihrer Einkommensteuererklärung entfällt weitgehend, weil die Steuer endbesteuert ist. In bestimmten Fällen können Sie trotzdem eine Veranlagung beantragen, etwa um Verluste zu verrechnen oder die Regelbesteuerung zu wählen, wenn sie günstiger ist.

Weil die Steuer vom Kaufpreis einbehalten wird, ist es wichtig, früh zu klären, wie hoch sie voraussichtlich ausfällt. Sonst bleibt am Ende weniger übrig, als im Verkaufsplan stand.

Verluste beim Verkauf

Wer mit Verlust verkauft, kann diesen unter Umständen mit anderen Gewinnen aus Grundstücksveräußerungen desselben Jahres verrechnen. Zusätzlich darf in bestimmten Konstellationen ein Teil des Verlusts mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. Die Regeln dazu sind detailliert; Verluste sollten nur im Rahmen einer Beratung geltend gemacht werden.

Tipps für Verkäufer

1. Unterlagen sammeln: Kaufvertrag, Rechnungen für Umbauten, Grundbuchsauszug, Nachweise über den Hauptwohnsitz (Meldezettel, Strom- und Internetrechnungen).
2. Haltedauer und Hauptwohnsitz prüfen: Ein paar Monate können über Steuerfreiheit entscheiden. Prüfen Sie die Fristen rechtzeitig, bevor Sie einen Verkaufstermin festlegen.
3. Nettoerlös rechnen: Ziehen Sie vom Verkaufspreis Steuer, Maklerprovision, Vertragserrichtung, offenen Kredit und eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung ab. Erst dann sehen Sie, was bleibt.
4. Preis realistisch ansetzen: Ein zu hoher Preis verlängert die Vermarktung. Eine erste Orientierung erhalten Sie mit unserem Ratgeber Immobilienwert ermitteln und der kostenlosen Preisorientierung.
5. Verkaufsprozess planen: Wie der Verkauf abläuft, zeigt unser Ratgeber Wohnung verkaufen; die Provision der Makler erklärt der Ratgeber Maklerprovision in Österreich.
6. Energieausweis nicht vergessen: Er muss beim Verkauf vorliegen. Hinweise dazu finden Sie im Ratgeber Energieausweis in Österreich.

ImmoESt und Preise: Was heißt das für Ihre Entscheidung?

Ob sich ein Verkauf lohnt, hängt nicht nur vom Preisniveau, sondern auch von der Steuer ab. Wer eine vermietete Anlegerwohnung verkauft, sollte die ImmoESt von Anfang an in die Renditeberechnung einbeziehen; unser Ratgeber Vorsorgewohnung: Lohnt sich das? zeigt, worauf es dabei ankommt. Wer sein Eigenheim verkauft, profitiert oft von der Hauptwohnsitzbefreiung und kann den Preis daher unbelastet verhandeln.

Auf wertradar finden Sie die Marktdaten für Österreich, mit denen Sie einschätzen können, wie sich Angebotspreise in Ihrer Gegend im Vergleich entwickeln. Beachten Sie: Angebotspreise sind Wunschpreise der Anbieter und keine erzielten Verkaufspreise.

Häufig gestellte Fragen