Grunderwerbsteuer in Österreich 2026

Veröffentlicht: 2026-10-30 · Redaktion wertradar (iX immo GmbH, IMMOXX)

Wer in Österreich eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück kauft, zahlt neben dem Kaufpreis eine Reihe von Nebenkosten. Der größte einzelne Posten davon ist in der Regel die Grunderwerbsteuer. Sie fällt bei fast jedem Eigentümerwechsel an: beim Kauf, bei der Schenkung, beim Erbe und bei Übertragungen innerhalb der Familie. Dieser Ratgeber erklärt, wie hoch die Steuer ist, wie sie berechnet wird, wer sie zahlt und welche weiteren Kosten Sie einplanen sollten.

*Stand der Redaktion: Oktober 2026. Steuersätze, Freigrenzen und befristete Befreiungen können sich ändern. Dieser Text ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung; Ihr Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater berechnet die Steuer für Ihren konkreten Fall.*

Das Wichtigste in Kürze

• Beim Kauf einer Immobilie beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % der Gegenleistung, also in der Regel des Kaufpreises.
• Bei Übertragungen innerhalb der Familie (Schenkung, Erbschaft, Übergabe an Kinder) gilt ein Stufentarif von 0,5 %, 2 % und 3,5 % auf den sogenannten Grundstückswert.
• Dazu kommen die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht im Grundbuch (grundsätzlich 1,1 %), gegebenenfalls die Gebühr für ein Pfandrecht (1,2 % der Pfandsumme), Kosten für die Vertragserrichtung und eine eventuelle Maklerprovision.
• Die Steuer wird bei Kaufverträgen üblicherweise vom Notar oder Rechtsanwalt als Parteienvertreter berechnet und an das Finanzamt abgeführt.
• Für Käufer ist die Faustregel hilfreich, gut 7 bis 10 % des Kaufpreises für Nebenkosten einzuplanen — mit Makler eher am oberen Ende. Eine ausführliche Übersicht finden Sie in unserem Ratgeber Kaufnebenkosten in Österreich.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer. Sie knüpft an den Erwerb eines inländischen Grundstücks an. Als Grundstück gilt dabei nicht nur unbebauter Boden, sondern auch alles, was fest damit verbunden ist: Gebäude, Eigentumswohnungen, Baurechte und Superädifikate. Geregelt ist sie im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Die Einnahmen stehen Ländern und Gemeinden zu; trotzdem gilt der Steuersatz bundesweit einheitlich, anders als etwa in Deutschland, wo jedes Bundesland seinen eigenen Satz festlegt.

Steuerpflichtig ist der Erwerber. Gesetzlich schulden Veräußerer und Erwerber die Steuer als Gesamtschuldner, im Kaufvertrag wird aber praktisch immer vereinbart, dass der Käufer sie trägt. Das ist so üblich, dass es sich in nahezu allen Verträgen findet.

Welche Vorgänge lösen die Steuer aus?

• Kaufverträge über Grundstücke, Häuser und Wohnungen — der Normalfall.
• Tausch von Grundstücken.
• Schenkung unter Lebenden und Übergabeverträge, zum Beispiel wenn Eltern ihr Haus an die Kinder übertragen.
• Erwerb von Todes wegen, also Erbschaft und Vermächtnis.
• Zuschlag in der Zwangsversteigerung.
• Bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge, etwa wenn Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft in einer Hand vereinigt werden. Dafür gelten Sonderregeln, die hier nur am Rande erwähnt werden.

Wichtig: Österreich kennt seit 2008 keine Erbschafts- und Schenkungssteuer mehr. Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, zahlt trotzdem Grunderwerbsteuer und Grundbuchsgebühren — nur eben nach dem günstigeren Stufentarif (siehe unten).

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf?

Bei einem normalen Kauf beträgt der Steuersatz 3,5 %. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung. Das ist zunächst der Kaufpreis; zur Gegenleistung zählen aber auch Leistungen, die der Käufer zusätzlich übernimmt, etwa:

• die Übernahme von Schulden des Verkäufers, die auf der Liegenschaft lasten,
• ein vorbehaltenes Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht zugunsten des Verkäufers (wird kapitalisiert),
• vom Käufer zu tragende Lasten, die Teil des wirtschaftlichen Kaufpreises sind.

Nicht zur Bemessungsgrundlage gehört dagegen regelmäßig das Inventar, das separat und nachvollziehbar mitverkauft wird, zum Beispiel eine Einbauküche mit gesondert ausgewiesenem Wert. Hier sollten Sie aber mit dem Vertragserrichter sprechen: Ein künstlich niedriger Immobilienpreis bei überhöhtem Inventarwert fällt bei einer Prüfung auf und kann teuer werden.

Rechenbeispiel: Kauf einer Eigentumswohnung

Die folgenden Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Erläuterung; sie sind kein Marktwert und keine Prognose.

| Position | Berechnung | Betrag | |---|---|---| | Kaufpreis | — | 350.000 € | | Grunderwerbsteuer | 3,5 % von 350.000 € | 12.250 € | | Eintragung Eigentumsrecht | 1,1 % von 350.000 € | 3.850 € |

Allein diese beiden gesetzlichen Posten machen in diesem Beispiel 16.100 € aus, also gut 4,6 % des Kaufpreises. Wird die Wohnung zusätzlich mit einem Kredit von 200.000 € finanziert, kommt die Eintragung des Pfandrechts mit 1,2 % von 200.000 €, also 2.400 €, hinzu. Mit Vertragserrichtung und gegebenenfalls Makler liegen Sie schnell bei 8 bis 10 % des Kaufpreises.

Der Stufentarif bei Familienübertragungen

Geht eine Immobilie unentgeltlich oder teilentgeltlich an nahe Angehörige über, wird nicht der Kaufpreis herangezogen. Es gilt dann der sogenannte Stufentarif auf den Grundstückswert:

| Teil des Grundstückswerts | Steuersatz | |---|---| | bis 250.000 € | 0,5 % | | die nächsten 150.000 € (bis 400.000 €) | 2,0 % | | darüber hinaus | 3,5 % |

Der Tarif greift typischerweise bei Schenkungen und Übergaben an Kinder, Enkel oder den Ehepartner, bei Erbschaften sowie bei Übertragungen zwischen Angehörigen, wenn der Gegenwert deutlich unter dem Grundstückswert liegt. Als Faustregel gilt: Liegt die Gegenleistung unter etwa 30 % des Grundstückswerts, wird der Vorgang wie eine Schenkung behandelt. Liegt sie über etwa 70 %, wird er wie ein Kauf behandelt. Dazwischen wird der Erwerb in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Weil an diesen Grenzen schon kleine Unterschiede viel ausmachen, sollten Sie solche Verträge immer vor der Unterschrift berechnen lassen.

Rechenbeispiel: Übergabe an die Tochter

Angenommen, ein Haus mit einem Grundstückswert von 520.000 € wird unentgeltlich an die Tochter übergeben:

1. Die ersten 250.000 € × 0,5 % = 1.250 €
2. Die nächsten 150.000 € × 2 % = 3.000 €
3. Die restlichen 120.000 € × 3,5 % = 4.200 €

Die Grunderwerbsteuer beträgt damit 8.450 € — gegenüber 18.200 € (3,5 % von 520.000 €), wenn dasselbe Haus zum Grundstückswert verkauft würde. Dazu kommt die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht, die sich auch hier am Grundstückswert orientiert.

Was ist der Grundstückswert?

Beim Stufentarif — und in einigen anderen Konstellationen — kommt es nicht auf den vereinbarten Preis an, sondern auf den Grundstückswert. Das Gesetz lässt dafür mehrere Wege zu:

1. Pauschalwert: Der Wert wird aus dem dreifachen Bodenwert (aus dem Einheitswert abgeleitet) und dem Wert des Gebäudes berechnet. Das ist der einfachste und am häufigsten gewählte Weg.
2. Immobilienpreisspiegel-Modell: Der Wert wird aus dem Immobilienpreisspiegel der Statistik Österreich, der Nutzfläche und Anpassungsfaktoren ermittelt. Es liefert oft höhere Werte, bildet den Markt aber näher ab.
3. Gutachten: Ein Sachverständigengutachten kann herangezogen werden, wenn der tatsächliche Wert niedriger liegt als der pauschal errechnete. Die Kosten dafür müssen sich lohnen.

Welche Variante günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab. Ihr Parteienvertreter rechnet in der Regel zunächst mit dem Pauschalwert und zeigt Ihnen Alternativen auf, wenn sie eine spürbare Ersparnis versprechen.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, und wann?

Im Kaufvertrag wird die Steuer praktisch immer dem Käufer auferlegt. Üblicherweise läuft es so ab:

• Der Notar oder Rechtsanwalt, der den Vertrag errichtet, ist als Parteienvertreter zur Selbstberechnung berechtigt und verpflichtet. Er meldet den Erwerbsvorgang über das Portal der Finanzverwaltung und führt die Steuer ab.
• Die Steuer wird im Regelfall am 15. Tag des zweitfolgenden Kalendermonats nach der Selbstberechnung fällig. Sie überweisen den Betrag zumeist vorher an den Treuhänder, der alle Beträge geordnet an Finanzamt, Grundbuchsgericht und gegebenenfalls Verkäufer verteilt.
• Der Treuhänder sorgt auch dafür, dass das Eigentum erst ins Grundbuch eingetragen wird, wenn Kaufpreis und Steuern gesichert sind. Das schützt beide Seiten.

Wie ein Kauf von der Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe abläuft, beschreibt unser Ratgeber Wohnung kaufen: Ablauf in Österreich.

Die weiteren Kosten neben der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist nur ein Teil der Kaufnebenkosten. Hier die wichtigsten weiteren Positionen:

Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht

Damit Sie als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden, fällt eine Gerichtsgebühr an. Sie beträgt grundsätzlich 1,1 % der Bemessungsgrundlage (Kaufpreis beziehungsweise Grundstückswert). Für Eigenheime zum Hauptwohnsitz gab es zuletzt befristete Erleichterungen bei diesen Gebühren, die an bestimmte Wertgrenzen und Fristen geknüpft waren. Ob und bis wann eine solche Befreiung für Ihren Erwerb gilt, müssen Sie tagesaktuell beim Vertragserrichter erfragen; verlassen Sie sich hier nicht auf ältere Artikel.

Eintragungsgebühr für das Pfandrecht

Finanzieren Sie den Kauf mit einem Kredit, will die Bank ihr Darlehen im Grundbuch absichern. Die Eintragung des Pfandrechts kostet 1,2 % der Pfandsumme — meist höher als die Kreditsumme, weil Zinsen und Nebengebühren mitgesichert werden. Mehr zu den Kosten einer Finanzierung lesen Sie in unserem Ratgeber Immobilienfinanzierung in Österreich.

Vertragserrichtung und Treuhandschaft

Notar oder Rechtsanwalt erhalten ein Honorar für Vertragserrichtung, Treuhandabwicklung und Grundbuchsanträge. Es liegt häufig im unteren einstelligen Prozentbereich des Kaufpreises plus Umsatzsteuer und Barauslagen. Holen Sie sich vorab ein verbindliches Angebot; die Honorare sind frei vereinbar.

Maklerprovision

Hat ein Makler den Kauf vermittelt, beträgt die Provision für Käufer höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer. Wer sie zahlt, regelt der Maklervertrag; wie das funktioniert, erklärt unser Ratgeber Maklerprovision in Österreich. Wer privat vom Eigentümer kauft, spart diesen Posten: Mehr dazu unter Provisionsfrei von privat kaufen.

Weitere Kosten

• Beglaubigungen und Gutachten, zum Beispiel ein Bewertungsgutachten für die Bank.
• Energieausweis — der Verkäufer muss ihn vorlegen, mehr dazu im Ratgeber Energieausweis in Österreich.
• Umzug, Renovierung, Möblierung — gehören nicht zu den Nebenkosten im engeren Sinn, belasten das Budget aber ebenso.

Beispielrechnung: alle Kaufnebenkosten im Überblick

Nehmen wir wieder eine Wohnung zu 350.000 € mit 200.000 € Kredit und Maklerprovision für den Käufer. Auch hier handelt es sich um frei gewählte Beispielzahlen.

| Position | Satz | Betrag | |---|---|---| | Grunderwerbsteuer | 3,5 % | 12.250 € | | Eintragung Eigentumsrecht | 1,1 % | 3.850 € | | Eintragung Pfandrecht (Pfandsumme 200.000 €) | 1,2 % | 2.400 € | | Maklerprovision inkl. USt | 3,6 % | 12.600 € | | Vertragserrichtung/Treuhand (Annahme 1,5 % plus USt) | ca. 1,8 % | ca. 6.300 € | | Summe | | ca. 37.400 € |

Das sind rund 10,7 % des Kaufpreises. Ohne Makler und ohne Kredit blieben etwa 22.400 € beziehungsweise rund 6,4 %. Der Unterschied zeigt, wie stark Finanzierung und Vermittlung die Nebenkosten beeinflussen. Planen Sie die Nebenkosten daher zusätzlich zum Eigenkapital ein, das Ihre Bank für den Kaufpreis verlangt.

Sonderfälle und häufige Fragen aus der Praxis

Erbschaft

Wer eine Immobilie erbt, zahlt keine Erbschaftssteuer, aber Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif auf den Grundstückswert sowie die Grundbuchseintragungsgebühr. Meist ist das deutlich günstiger als ein Kauf. Beim Übergang im Erbweg ist zudem zu beachten, ob Pflichtteilsansprüche oder Wohnrechte bestehen, die den Wert beeinflussen.

Scheidung

Wird eine Immobilie im Zuge einer Scheidung aufgeteilt, gibt es Begünstigungen bei der Grunderwerbsteuer und den Grundbuchsgebühren, sofern die Übertragung in einem engen Zusammenhang mit der Aufteilung steht. Die Voraussetzungen sind eng; lassen Sie sich vorab beraten.

Kauf von Anteilen an einer Gesellschaft

Wer nicht die Immobilie selbst, sondern Anteile an einer Gesellschaft kauft, die die Immobilie besitzt, kann dennoch Grunderwerbsteuer auslösen, wenn sich dadurch die Beteiligungsverhältnisse wesentlich verschieben. Solche Konstruktionen sind komplex und sollten nie ohne steuerliche Beratung gewählt werden.

Kauf vom Bauträger

Beim Kauf aus dem Neubau ist die Grunderwerbsteuer ebenfalls vom Käufer zu tragen. Häufig wird sie vom Bauträger über seinen Vertragserrichter abgewickelt. Achten Sie darauf, ob die genannten Preise Netto- oder Bruttopreise sind und ob Umsatzsteuer anfällt. Die Bemessungsgrundlage kann sich dadurch verändern.

Kann man die Grunderwerbsteuer absetzen?

Für selbst genutzte Wohnungen und Häuser ist die Grunderwerbsteuer nicht als Werbungskosten absetzbar. Bei vermieteten Objekten gehört sie zu den Anschaffungskosten und wirkt sich über die Abschreibung (AfA) und später auf den Veräußerungsgewinn aus. Wie Gewinne beim Verkauf besteuert werden, steht in unserem Ratgeber Immobilienertragsteuer in Österreich.

So bereiten Sie sich vor: Checkliste

1. Gesamtbudget planen: Kaufpreis plus 7 bis 10 % Nebenkosten plus Puffer für Renovierung und Umzug.
2. Eigenkapital klären: Die Bank verlangt häufig, dass zumindest ein Teil des Kaufpreises und die Nebenkosten aus Eigenmitteln stammen.
3. Honorarangebot einholen: Fragen Sie den Notar oder Rechtsanwalt nach einem verbindlichen Angebot für Vertragserrichtung und Treuhandschaft.
4. Befreiungen prüfen: Gibt es aktuell befristete Erleichterungen bei Eintragungsgebühren für Eigenheime? Fragen Sie nach.
5. Vertragsentwurf lesen: Wer trägt welche Kosten? Sind Inventar und Immobilie sauber getrennt ausgewiesen?
6. Zahlungsfluss über Treuhandkonto: Überweisen Sie Kaufpreis und Steuern ausschließlich an das im Vertrag genannte Treuhandkonto.
7. Fristen merken: Die Selbstberechnung durch den Parteienvertreter nimmt Ihnen die Abgabe ab; behalten Sie dennoch die Fristen für Zahlungen im Blick.

Wie hoch sind die Preise in Ihrer Region?

Die Nebenkosten hängen direkt vom Kaufpreis ab — und die Preise unterscheiden sich von Ort zu Ort erheblich. Auf wertradar sehen Sie für jeden Ort, wie sich Angebotspreise und Preise pro Quadratmeter im Vergleich entwickeln: Unsere Marktdaten für Österreich fassen die Lage zusammen, und die Angebote zum Kauf zeigen, wie ein einzelnes Inserat im Vergleich zu ähnlichen Objekten abschneidet. Angebotspreise sind dabei Wunschpreise der Anbieter und keine erzielten Verkaufspreise.

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Häufig gestellte Fragen