Makler Provision in Österreich 2026

Veröffentlicht: 2026-07-16 · Redaktion wertradar (iX immo GmbH, IMMOXX)

Wer in Österreich eine Wohnung oder ein Haus kauft, verkauft oder mietet, begegnet früher oder später dem Thema Maklerprovision. Wie hoch darf sie sein? Wer muss sie zahlen? Und wann ist sie überhaupt fällig? Dieser Ratgeber beantwortet die wichtigsten Fragen, zeigt Rechenbeispiele und gibt Tipps, wie Sie Provisionen einordnen und verhandeln.

*Stand der Redaktion: Oktober 2026. Gesetzliche Höchstgrenzen und Regeln können sich ändern. Der Text ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Verbindlich ist immer Ihr Maklervertrag.*

Das Wichtigste in Kürze

• Kauf: Die Provision ist gesetzlich nach oben begrenzt. Für die Vermittlung einer Kaufimmobilie dürfen pro Seite höchstens 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer berechnet werden, also bis zu 3,6 % brutto.
• Miete: Für Wohnungsmieten gilt seit 1. Juli 2023 das Bestellerprinzip. Die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt hat. Beauftragt der Vermieter den Makler, zahlt der Mieter keine Provision.
• Die Provision wird nur fällig, wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein Vertrag zustande kommt. Wird nichts abgeschlossen, fällt in der Regel nichts an.
• Der Maklervertrag regelt Auftraggeber, Höhe der Provision und Dauer. Prüfen Sie ihn vor der Unterschrift genau.
• Wer privat kauft oder verkauft, kann sich die Provision ersparen, übernimmt dafür aber alle Aufgaben selbst. Mehr dazu in unserem Ratgeber Provisionsfrei von privat kaufen.

Was ist eine Maklerprovision?

Die Provision (auch Courtage) ist das Entgelt, das ein Immobilienmakler für seine Vermittlungsleistung erhält. Sie ist eine reine Erfolgsprovision: Sie wird erst dann fällig, wenn durch seine Tätigkeit ein Kauf-, Miet- oder anderer Vertrag zustande kommt. Ein Besichtigungstermin, ein Exposé oder eine Beratung allein begründen noch keinen Provisionsanspruch.

Rechtliche Grundlage sind das Maklergesetz und die Immobilienmaklerverordnung. Sie legen unter anderem Höchstsätze, Informationspflichten des Maklers und die Regeln zum Entstehen des Anspruchs fest. Makler müssen außerdem berufsberechtigt sein; Immobilienmakler benötigen dafür ein reglementiertes Gewerbe.

Provision beim Immobilienkauf

Beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks darf der Makler von jeder Vertragspartei, mit der er einen Vermittlungsvertrag hat, höchstens 3 % des Kaufpreises plus 20 % Umsatzsteuer verlangen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das maximal 12.000 € netto, also 14.400 € brutto pro Seite.

Wichtig dabei:

• Der Satz ist ein Höchstsatz, kein Festpreis. Eine niedrigere Provision ist erlaubt und wird in der Praxis auch vereinbart, vor allem bei hochpreisigen Objekten.
• Oft vereinbart der Verkäufer mit dem Makler die Provision für seine Seite, und der Käufer zahlt ebenfalls höchstens 3 % plus Umsatzsteuer, wenn der Makler auch für ihn tätig ist. In manchen Konstellationen trägt eine Seite die gesamte Provision.
• Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis. Zusatzleistungen wie Inventar können gesondert ausgewiesen werden; achten Sie auf eine nachvollziehbare Aufteilung.

Rechenbeispiel: Kauf

Die folgenden Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Erläuterung.

| Position | Berechnung | Betrag | |---|---|---| | Kaufpreis | — | 350.000 € | | Provision Käufer (3 %) | 3 % von 350.000 € | 10.500 € | | Umsatzsteuer (20 %) | 20 % von 10.500 € | 2.100 € | | Provision brutto | | 12.600 € |

Zahlen Käufer und Verkäufer jeweils den Höchstsatz, kassiert der Makler insgesamt bis zu 25.200 € brutto.

Provision bei der Miete: das Bestellerprinzip

Seit dem 1. Juli 2023 gilt bei Wohnungsmieten das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter. Mieter müssen dann keine Provision zahlen, außer sie haben den Makler selbst mit der Suche beauftragt.

Die Höchstgrenze für die Mietprovision orientiert sich an Monatsmieten: Bei unbefristeten Mietverträgen sind es bis zu drei Bruttomonatsmieten, bei befristeten Verträgen bis zu 2 Monatsmieten (abhängig von der Befristungsdauer), jeweils zuzüglich Umsatzsteuer. Die genauen Grenzen ergeben sich aus der Immobilienmaklerverordnung und hängen von Vertragsdauer und Art der Miete ab. Lassen Sie sich im Zweifel den Berechnungsweg zeigen.

Kein Anspruch auf Provision besteht, wenn wirtschaftliche Identität zwischen Makler und Vermieter besteht, etwa bei Gesellschaften, die dem Makler gehören, oder wenn der Makler das Objekt selbst vermietet.

Rechenbeispiel: Miete

Bei einer Nettomiete von 900 € und einem vom Vermieter beauftragten Makler zahlt der Mieter keine Provision. Der Vermieter trägt seine Kosten selbst. Hätte der Mieter den Makler selbst mit der Suche beauftragt, bemisst sich dessen Provision nach dem vereinbarten Satz im Rahmen der gesetzlichen Höchstgrenze.

Wann ist die Provision fällig?

Der Provisionsanspruch entsteht, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Es besteht ein Maklervertrag (mündlich oder schriftlich) mit der zahlungspflichtigen Partei.
2. Der Makler hat eine vermittelnde oder nachweisende Tätigkeit erbracht.
3. Aufgrund dieser Tätigkeit kommt der Hauptvertrag (Kauf, Miete) wirksam zustande.
4. Der abgeschlossene Vertrag ist mit dem angebotenen Geschäft zumindest im Wesentlichen identisch.
5. Es besteht ein ursächlicher Zusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss.

Kommt der Vertrag nicht zustande, bekommt der Makler grundsätzlich nichts. Etwas anderes gilt nur, wenn ausdrücklich Aufwandsersatz vereinbart wurde, was bei Verbrauchern strengen Regeln unterliegt.

Doppelmakler und Interessenkonflikt

Vermittelt ein Makler für beide Seiten, spricht man vom Doppelmakler. Das ist erlaubt, wenn er beide Seiten darüber informiert und unparteiisch handelt. Die Rolle muss transparent sein: Sie dürfen erfahren, für wen der Makler tätig ist und wie seine Provision zustande kommt.

Ist der Makler ein Verwandter oder Gesellschafter des Verkäufers, muss er das offenlegen. Unterbleibt dies, kann der Provisionsanspruch eingeschränkt sein oder entfallen.

Alleinvermittlung und Vermittlungsvertrag

Verkäufer können mit dem Makler einen Alleinvermittlungsauftrag abschließen. Dann darf nur dieser Makler das Objekt für eine bestimmte Zeit anbieten. Im Gegenzug darf er in der Regel einen höheren Einsatz erwarten, etwa bei der Vermarktung. Wichtig ist:

• Befristung: Alleinaufträge sollten zeitlich begrenzt sein, üblicherweise auf einige Monate.
• Kündigungsmöglichkeit: Prüfen Sie, ob Sie vorzeitig aussteigen können, zum Beispiel bei Pflichtverletzung des Maklers.
• Leistungsumfang: Was leistet der Makler konkret (Fotos, Exposé, Inserate, Besichtigungen)?
• Provisionshöhe und -fälligkeit sollten schriftlich festgehalten sein.

Was leistet ein Makler konkret?

Ein guter Makler übernimmt für sein Geld einen großen Teil der Arbeit:

• Marktgerechte Preisfindung auf Basis von Vergleichsobjekten. Eine erste Orientierung bietet unser Ratgeber Immobilienwert ermitteln.
• Professionelles Exposé inklusive Fotos, Grundriss und aussagekräftiger Beschreibung.
• Inserate auf relevanten Portalen und gegebenenfalls Ansprache von Vormerkkunden.
• Qualifizierung von Interessenten: Wer ist solvent und ernsthaft?
• Besichtigungen und Verhandlungen.
• Koordination bis zur Vertragsunterzeichnung mit Notar, Rechtsanwalt, Bank und Hausverwaltung.
• Unterlagen: Energieausweis, Grundbuchsauszug, Nutzwertgutachten, Betriebskostenabrechnung. Für den Energieausweis lesen Sie auch den Ratgeber Energieausweis in Österreich.

Ob sich das lohnt, hängt von Objekt und Aufwand ab. Wer das Objekt selbst vermarkten kann, spart die Provision; wer wenig Zeit hat oder den Markt nicht kennt, profitiert oft von der Erfahrung.

Provision verhandeln: Tipps

1. Provision ist verhandelbar. Die gesetzlichen Sätze sind Obergrenzen. Bei höheren Kaufpreisen sind niedrigere Prozentsätze verbreitet.
2. Leistungen vergleichen. Fragen Sie mehrere Makler nach Konzept, Marketingmaßnahmen und Referenzen, nicht nur nach dem Prozentsatz.
3. Alleinauftrag nur mit Gegenleistung. Lassen Sie sich Mindestleistungen schriftlich zusichern.
4. Befristung vereinbaren. Ein Alleinauftrag sollte enden, wenn der Makler nicht liefert.
5. Provisionshöhe schriftlich fixieren, inklusive Hinweis, ob die Umsatzsteuer enthalten ist.
6. Alles dokumentieren. Bewahren Sie E-Mails, Exposés und Besichtigungsprotokolle auf. Das hilft bei Streitigkeiten über den Provisionsanspruch.

Provision und Kaufnebenkosten

Die Provision ist nur ein Teil der Kosten, die beim Kauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Dazu kommen Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren und Vertragserrichtung. Eine Übersicht liefern die Ratgeber Kaufnebenkosten in Österreich und Grunderwerbsteuer in Österreich. Bei einer Finanzierung kommen Kosten für Pfandrecht und Kredit hinzu, siehe Immobilienfinanzierung in Österreich. Verkäufer sollten die Steuer auf den Gewinn bedenken: Immobilienertragsteuer in Österreich.

Mit oder ohne Makler?

Mit Makler sparen Sie Zeit, bekommen Erfahrung bei Preisfindung und Vertragsgestaltung und haben jemanden, der Interessenten filtert. Dafür fällt die Provision an.

Ohne Makler sparen Sie die Provision, müssen aber Inserate, Besichtigungen, Verhandlung und Abwicklung selbst organisieren. Wichtig ist dann eine saubere Bewertung und ein sorgfältig geprüfter Vertrag. Hilfreich sind unsere Ratgeber Wohnung verkaufen und Wohnung kaufen: Ablauf.

Auf wertradar sehen Sie, wie sich Inserate in Ihrer Region preislich einordnen: Die Marktdaten für Österreich und die Angebote zum Kauf helfen bei der Orientierung. Beachten Sie: Angebotspreise sind Wunschpreise der Anbieter und keine erzielten Verkaufspreise. Möchten Sie wissen, was Ihre Immobilie wert sein könnte, bevor Sie einen Makler beauftragen, nutzen Sie die kostenlose Preisorientierung.

Häufig gestellte Fragen