Eigenmietwert abgeschafft: Was ändert sich für Eigentümer?

Veröffentlicht: 2026-10-30 · Redaktion wertradar (iX immo GmbH, IMMOXX)

Der Eigenmietwert ist seit Jahrzehnten ein Streitpunkt der Schweizer Wohneigentumsbesteuerung. Mit der Abstimmung vom 28. September 2025 hat sich die Stimmbevölkerung für einen Systemwechsel entschieden. Dieser Ratgeber erklärt, was der Eigenmietwert ist, was beschlossen wurde, ab wann die Änderung gilt und worauf Eigentümer achten sollten.

*Stand der Redaktion: Oktober 2026. Die Umsetzung liegt teilweise bei den Kantonen und kann sich ändern. Der Text ersetzt keine Steuerberatung; verbindlich sind Gesetz und Praxis Ihres Kantons.*

Das Wichtigste in Kürze

• Bei selbst bewohntem Wohneigentum wird bisher ein fiktives Einkommen, der Eigenmietwert, versteuert. Dafür dürfen Schuldzinsen und Unterhaltskosten abgezogen werden.
• In der Volksabstimmung vom 28. September 2025 stimmten rund 57,7 % zu; die Vorlage wurde von 19 Kantonen angenommen.
• Der Bundesrat hat die Abschaffung auf den 1. Januar 2029 festgelegt, ein Jahr später als zunächst möglich.
• Im Gegenzug können die Kantone eine Sondersteuer auf Zweitwohnungen erheben, die ihre Eigentümer selbst nutzen. Ob und wie, regelt jeder Kanton selbst.
• Wer Wohneigentum besitzt oder kaufen will, sollte Hypothek, Amortisation und Steuerbelastung neu durchrechnen.

Was ist der Eigenmietwert?

Wer in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus wohnt, spart Miete. Das Steuerrecht rechnet diesen Vorteil als Einkommen an: Der Eigenmietwert ist der Betrag, den man für die Immobilie voraussichtlich als Miete erzielen könnte, in der Praxis meist ein Abschlag davon. Er wird zum übrigen Einkommen addiert und erhöht die Steuerrechnung.

Als Ausgleich können Eigentümer bisher unter anderem Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abziehen. Je höher die Hypothek, desto grösser der Abzug. Das war ein Anreiz, die Hypothek nicht schnell zurückzuzahlen.

Was wurde beschlossen?

Mit der Abstimmung wurde der Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung angenommen. Im Kern gilt:

• Der Eigenmietwert bei selbst genutztem Wohneigentum am Hauptwohnsitz entfällt.
• Im Gegenzug fallen Abzüge weg, die mit dem selbst genutzten Wohneigentum zusammenhängen, insbesondere der Abzug von Schuldzinsen und von Unterhaltskosten. Einzelne Ausnahmen und Übergangsregeln sind gesetzlich geregelt; Details entnehmen Sie der Gesetzgebung und der Wegleitung Ihres Kantons.
• Die Kantone erhalten die Möglichkeit, eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften zu erheben, die ihre Eigentümer selbst nutzen. Gedacht ist das vor allem für Tourismusregionen, die Steuereinnahmen aus dem Eigenmietwert verlieren würden.

Ab wann gilt die Abschaffung?

Nach der Abstimmung hat der Bundesrat den Zeitpunkt festgelegt: Die neuen Regeln gelten ab 1. Januar 2029. Bis dahin gilt weiterhin das bisherige System mit Eigenmietwert und Abzügen. Einzelne Kantone wollten den Wechsel erst später, andere müssen ihre Gesetze noch anpassen oder die Bevölkerung abstimmen lassen. Planen Sie daher mit dem Bundesdatum, prüfen Sie aber die Informationen Ihres Kantons.

Was bedeutet das für Hypothek und Amortisation?

Heute lohnt es sich steuerlich oft, die Hypothek stehen zu lassen, weil die Zinsen abzugsfähig sind. Fällt der Schuldzinsabzug weg, ändert sich die Rechnung:

1. Schulden werden steuerlich weniger attraktiv. Eine höhere Amortisation kann sich eher lohnen, weil Zinsen nicht mehr das steuerbare Einkommen mindern.
2. Die Tragbarkeit bleibt eine Bankfrage. Banken prüfen weiterhin, ob Zins, Amortisation und Unterhalt tragbar sind (siehe Hypothek und Tragbarkeit in der Schweiz).
3. Unterhalt wird zur reinen Ausgabe. Renovationen lassen sich nicht mehr als Abzug geltend machen; das kann den Zeitpunkt von Sanierungen beeinflussen.
4. Entscheidungen vor 2029: Wer grössere Unterhaltsarbeiten plant, sollte prüfen, ob eine Ausführung vor dem Systemwechsel steuerlich günstiger wäre. Lassen Sie sich dazu beraten.

Wer profitiert, wer verliert?

Pauschal lässt sich das nicht sagen:

• Eigentümer mit kleiner oder keiner Hypothek zahlen künftig tendenziell weniger Steuern, weil der Eigenmietwert wegfällt, während der Zinsabzug ohnehin klein war.
• Eigentümer mit hoher Hypothek, zum Beispiel Käufer der letzten Jahre, verlieren einen grossen Abzug und können im Vergleich schlechter fahren.
• Zweitwohnungsbesitzer können durch die kantonale Objektsteuer neu belastet werden, abhängig von der Gesetzgebung des Kantons.
• Mieter sind direkt nicht betroffen, indirekt kann sich die Nachfrage nach Wohneigentum verändern.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Eine Abschaffung kann Kaufentscheide beeinflussen: Für Käufer mit viel Eigenkapital wird Wohneigentum steuerlich attraktiver, für stark verschuldete weniger. Ob und wie sich das auf Preise auswirkt, lässt sich seriös nicht vorhersagen. Beobachten Sie die tatsächlichen Angebotspreise in Ihrer Region, zum Beispiel auf den Marktdaten für die Schweiz und der Preisübersicht. Beachten Sie: Das sind Angebotspreise, keine Verkaufspreise.

Checkliste für Eigentümer

• Steuerrechnung heute und nach dem Wechsel von Fachperson oder Steuerrechner durchrechnen lassen.
• Hypothekarvertrag prüfen: Laufzeit, Kündigungsfristen, Amortisationsmöglichkeiten.
• Geplante Renovationen terminlich einordnen.
• Bei Zweitwohnungen die Pläne des Kantons beobachten.
• Gesetzgebung und Informationen der kantonalen Steuerverwaltung verfolgen.

Häufig gestellte Fragen