Hypothek in der Schweiz: Eigenkapital und Tragbarkeit
Wer in der Schweiz eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, braucht neben dem passenden Objekt vor allem eine Hypothek, die die Bank bewilligt und die langfristig tragbar ist. Dieser Ratgeber erklärt die üblichen Regeln zu Eigenkapital und Tragbarkeit, die gängigen Hypothekenmodelle und zeigt ein Rechenbeispiel.
*Stand der Redaktion: Oktober 2026. Die Richtlinien der Banken und die Zinsen ändern sich. Die Angaben sind übliche Branchenregeln und keine Finanzierungszusage; verbindlich ist das Angebot Ihrer Bank.*
Das Wichtigste in Kürze
- Üblich sind mindestens 20 % Eigenmittel des Kaufpreises. Davon müssen mindestens 10 % des Kaufpreises aus „hartem" Eigenkapital stammen, also nicht aus der Pensionskasse (2. Säule).
- Die Bank prüft die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 %, nicht mit dem aktuellen Marktzins. Die Wohnkosten sollen höchstens etwa ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen.
- Die Hypothek über zwei Drittel des Belehnungswerts (66,67 %) muss innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden.
- Zu den Kaufkosten kommen Notar-, Grundbuch- und gegebenenfalls Handänderungsgebühren, die je nach Kanton unterschiedlich ausfallen.
Eigenkapital: Wie viel braucht man?
Banken finanzieren in der Regel höchstens 80 % des Belehnungswerts (meist der Kaufpreis oder der tiefere Schätzwert). Die restlichen 20 % müssen Sie als Eigenmittel einbringen. Erlaubt sind:
- Erspartes und Wertschriften,
- Vorbezug aus der Säule 3a und der Pensionskasse (2. Säule),
- Schenkung oder Erbvorbezug,
- Darlehen von Familie (nicht als hartes Eigenkapital).
Wichtig: Mindestens 10 % des Kaufpreises müssen hartes Eigenkapital sein (Erspartes, Säule 3a, Schenkung), nicht Pensionskassengelder. Zusätzlich sollten Sie Reserven für die Kaufnebenkosten einplanen, die je nach Kanton etwa 3 bis 5 % des Kaufpreises ausmachen können.
Tragbarkeit: So rechnet die Bank
Die Bank stellt sich die Frage: Könnten Sie die Hypothek auch bei höheren Zinsen tragen? Dazu rechnet sie mit einem kalkulatorischen Zinssatz von üblicherweise etwa 5 %, dazu 1 % Nebenkosten (Unterhalt, Nebenkosten) vom Kaufpreis und der Amortisation. Die Summe dieser jährlichen Kosten darf rund 33 % des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
Rechenbeispiel
Die folgenden Zahlen sind frei gewählt.
| Position | Betrag | |---|---| | Kaufpreis | 1.000.000 CHF | | Eigenmittel (20 %) | 200.000 CHF | | Hypothek (80 %) | 800.000 CHF | | 1. Hypothek (66,67 %) | 666.700 CHF | | 2. Hypothek (13,33 %), in 15 Jahren zu amortisieren | 133.300 CHF | | Kalkulatorischer Zins 5 % auf 800.000 CHF | 40.000 CHF | | Amortisation (133.300 / 15 Jahre) | ca. 8.900 CHF | | Nebenkosten 1 % vom Kaufpreis | 10.000 CHF | | Jährliche Kosten (Tragbarkeit) | ca. 58.900 CHF |
Damit die Belastung höchstens einem Drittel des Bruttoeinkommens entspricht, wäre ein Bruttoeinkommen von rund 178.000 CHF nötig (58.900 geteilt durch 0,33). Die tatsächlich bezahlten Zinsen liegen bei Festhypotheken meist deutlich unter den kalkulatorischen 5 %; die Rechnung dient nur der Prüfung der Tragbarkeit.
Welche Hypothekenmodelle gibt es?
- Festhypothek: Der Zins bleibt für 2 bis 10 oder mehr Jahre fest. Planbar, aber vorzeitiger Ausstieg kostet.
- SARON-Hypothek: Der Zins richtet sich nach dem Referenzzinssatz SARON plus Marge. Meist günstiger, aber mit Zinsrisiko.
- Kombination: Mehrere Tranchen mit verschiedenen Laufzeiten verteilen das Risiko.
Welches Modell passt, hängt von Ihrer Risikobereitschaft und Ihrem Budget ab. Vergleichen Sie Angebote mehrerer Anbieter und achten Sie auf Konditionen bei vorzeitiger Kündigung.
Amortisation: direkt oder indirekt
Die zweite Hypothek muss in der Regel innerhalb von 15 Jahren abbezahlt werden. Bisher gab es dafür zwei Wege:
- Direkte Amortisation: Die Schuld sinkt sichtbar, der Schuldzins ebenso.
- Indirekte Amortisation: Sie zahlen in die Säule 3a ein und verpfänden das Guthaben; die Schuld bleibt bestehen, der Steuerabzug bleibt erhalten.
Mit dem beschlossenen Wegfall des Eigenmietwerts ändert sich die steuerliche Rechnung, siehe Eigenmietwert-Abschaffung.
Nebenkosten beim Kauf
Zusätzlich zum Kaufpreis fallen an:
- Notar- und Grundbuchgebühren (kantonal verschieden),
- Handänderungssteuer (in manchen Kantonen, in anderen gibt es keine),
- Schuldbriefkosten für die Hypothek,
- gegebenenfalls Maklerprovision, die verhandelbar ist.
Erkundigen Sie sich vor dem Kauf bei Notariat oder Grundbuchamt Ihres Kantons.
Tipps
- Früh rechnen: Prüfen Sie die Tragbarkeit, bevor Sie Objekte besichtigen.
- Eigenkapital strukturieren: Wie viel ist hart, wie viel aus der Pensionskasse? Der Vorbezug hat steuerliche und vorsorgerechtliche Folgen.
- Mehrere Banken vergleichen: Konditionen und Bewertung unterscheiden sich.
- Reserve einplanen: Für Unterhalt, Zinsanstieg und Unvorhergesehenes.
- Preise einordnen: Vergleichen Sie das Angebot mit der Region, etwa auf den Preisübersichten für die Schweiz oder in den Marktdaten.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Hypothek in der Schweiz?
Üblich sind mindestens 20 % des Kaufpreises, davon mindestens 10 % hartes Eigenkapital (nicht aus der Pensionskasse).
Wie funktioniert die Tragbarkeitsrechnung?
Die Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Zins von rund 5 %, Nebenkosten von 1 % und der Amortisation. Die Gesamtbelastung soll etwa ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen.
Was ist besser: Festhypothek oder SARON?
Die Festhypothek ist planbar, die SARON-Hypothek meist günstiger, aber mit Zinsrisiko. Die Wahl hängt von Ihrer Risikobereitschaft ab.
Wie lange muss ich amortisieren?
Die Hypothek über zwei Drittel des Belehnungswerts hinaus muss in der Regel innerhalb von 15 Jahren abbezahlt werden.
Kann ich die Pensionskasse für den Kauf verwenden?
Ja, für selbst genutztes Wohneigentum ist ein Vorbezug möglich, er zählt aber nicht als hartes Eigenkapital und hat steuerliche und vorsorgerechtliche Folgen.
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