Grunderwerbsteuer in Deutschland: Sätze je Bundesland

Veröffentlicht: 2026-10-30 · Redaktion wertradar (iX immo GmbH, IMMOXX)

Wer in Deutschland eine Immobilie oder ein Grundstück kauft, zahlt neben dem Kaufpreis die Grunderwerbsteuer. Sie ist oft der größte Posten unter den Kaufnebenkosten und unterscheidet sich je nach Bundesland erheblich. Dieser Ratgeber erklärt, wie hoch die Steuer ist, wie sie berechnet wird, wann sie fällig wird und welche Ausnahmen es gibt.

*Stand der Redaktion: Oktober 2026. Die Steuersätze legen die Länder selbst fest und können sich ändern. Prüfen Sie den aktuellen Satz vor dem Kauf beim Finanzamt Ihres Bundeslandes. Der Text ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung.*

Das Wichtigste in Kürze

• Die Grunderwerbsteuer fällt bei fast jedem Kauf eines Grundstücks, Hauses oder einer Wohnung an. Sie wird vom Finanzamt festgesetzt.
• Der Satz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Bayern hat den niedrigsten, mehrere Länder haben den höchsten Satz.
• Bemessungsgrundlage ist in der Regel der Kaufpreis. Bei Kauf mit Grundstück plus Neubau kann auch die Bausumme dazugehören.
• Ausnahmen gibt es unter anderem bei Erwerb unter Ehegatten, in gerader Linie Verwandten und bei sehr geringen Kaufpreisen (bis 2.500 €).
• Die Steuer ist nicht Teil des Notarvertrags, sondern wird per Bescheid verlangt. Zahlen Sie erst nach Erhalt des Bescheids.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Seit der Föderalismusreform 2006 bestimmen die Länder den Satz selbst. Der Basissatz des Bundes liegt bei 3,5 %; die meisten Länder haben ihn seitdem angehoben. Die folgende Übersicht gibt eine Orientierung. Bitte prüfen Sie den aktuellen Wert bei Ihrem Finanzamt.

| Bundesland | Satz (Orientierung) | |---|---| | Bayern | 3,5 % | | Bremen, Hamburg, Sachsen | 5,5 % | | Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 5,0 % | | Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | | Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % |

Wichtig: Die Sätze einzelner Länder sind in den letzten Jahren mehrfach geändert worden. Verlassen Sie sich nicht auf Tabellen, auch nicht auf diese, ohne den aktuellen Stand zu prüfen.

Berechnung und Rechenbeispiele

Die Steuer ergibt sich aus Kaufpreis mal Steuersatz. Rechenbeispiel (frei gewählt):

| Kaufpreis | Satz | Grunderwerbsteuer | |---|---|---| | 350.000 € | 3,5 % (Bayern) | 12.250 € | | 350.000 € | 5,0 % | 17.500 € | | 350.000 € | 6,5 % | 22.750 € |

Der Unterschied zwischen niedrigstem und höchstem Satz beträgt im Beispiel mehr als 10.000 €. Planen Sie das bei der Finanzierung ein.

Mitverkauftes Inventar

Gehört bewegliches Inventar zum Kaufpreis (zum Beispiel eine Einbauküche, Möbel), kann es unter Umständen separat ausgewiesen werden und mindert dann die Bemessungsgrundlage. Voraussetzung ist ein angemessener, nachvollziehbarer Wert. Lassen Sie sich das vom Notar beraten.

Neubau: Grundstück und Haus

Kaufen Sie ein Grundstück vom Bauträger mit bereits vereinbartem Haus, wird oft die Steuer auf das Gesamtpaket fällig, also Grundstück plus Gebäude. Kaufen Sie dagegen ein Grundstück und beauftragen separat einen Bau, fällt die Steuer in der Regel nur auf das Grundstück an. Hier lohnt eine genaue Prüfung der Vertragskonstruktion vor dem Notartermin.

Wer zahlt, und wann?

Zahlungspflichtig sind nach dem Gesetz Käufer und Verkäufer gemeinsam, im Kaufvertrag wird aber üblicherweise vereinbart, dass der Käufer die Steuer trägt. Der Notar meldet den Vorgang dem Finanzamt, das den Steuerbescheid verschickt. Zahlungsfrist ist meist ein Monat nach Bescheid. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die für die Eintragung ins Grundbuch nötig ist.

Ausnahmen und Befreiungen

Keine Grunderwerbsteuer fällt unter anderem an bei:

• Erwerb durch Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner (auch bei Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung),
• Erwerb zwischen Verwandten in gerader Linie (zum Beispiel Eltern und Kinder) sowie Stiefkindern,
• Schenkung und Erbschaft (hier gilt die Erbschaft- und Schenkungsteuer),
• Kaufpreisen bis 2.500 €.

Ob eine Befreiung greift, hängt vom Einzelfall ab. Fragen Sie Ihren Notar oder Steuerberater.

Weitere Kaufnebenkosten

Neben der Grunderwerbsteuer fallen beim Kauf an:

• Notar- und Grundbuchkosten: zusammen etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises,
• Maklerprovision: wenn ein Makler eingeschaltet ist, siehe Maklerprovision in Deutschland,
• Finanzierungskosten: je nach Bank und Kreditvertrag.

Insgesamt rechnen viele Käufer mit rund 8 bis 15 % des Kaufpreises, abhängig vom Bundesland und davon, ob ein Makler beteiligt ist.

Tipps zum Sparen

1. Zahlen Sie keine Steuer auf Mitverkauftes, das nicht zur Immobilie gehört: Inventar angemessen ausweisen.
2. Vertragskonstruktion prüfen, besonders beim Neubau mit Bauträger.
3. Steuerbescheid prüfen: Bemessungsgrundlage und Satz kontrollieren.
4. Nebenkosten in der Finanzierung berücksichtigen: Banken verlangen häufig Eigenkapital für die Nebenkosten.

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Häufig gestellte Fragen