Maklerprovision in Deutschland: Wer zahlt was?

Veröffentlicht: 2026-10-30 · Redaktion wertradar (iX immo GmbH, IMMOXX)

Beim Kauf, Verkauf oder bei der Vermietung einer Immobilie kann in Deutschland eine Maklerprovision (Courtage) anfallen. Wie hoch sie ist, wer sie zahlen muss und wann sie fällig wird, hat der Gesetzgeber in den letzten Jahren neu geregelt. Dieser Ratgeber fasst die wichtigsten Regeln zusammen.

*Stand der Redaktion: Oktober 2026. Rechtslage und Marktüblichkeiten können sich ändern. Der Text ersetzt keine Rechtsberatung; verbindlich ist Ihr Maklervertrag.*

Das Wichtigste in Kürze

• Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher: Seit dem 23. Dezember 2020 gilt die Teilung der Provision. Beauftragen beide Seiten den Makler oder ist er für beide tätig, tragen Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen.
• Beauftragt nur eine Seite den Makler, darf sie die Provision nur dann teilweise auf die andere Seite abwälzen, wenn sie selbst mindestens ebenso viel zahlt. Die andere Seite zahlt höchstens die Hälfte.
• Miete: Es gilt das Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. Beauftragt der Vermieter den Makler, darf der Mieter nicht belastet werden.
• Die Höhe ist gesetzlich nicht gedeckelt; sie ist verhandelbar. Üblich sind regional unterschiedliche Sätze von grob 3 bis 7 % des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer, aufgeteilt auf beide Seiten.
• Der Vertrag mit dem Makler muss beim Kauf in Textform geschlossen werden.

Provision beim Immobilienkauf

Die Regeln gelten für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern durch Verbraucher. Für Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Objekte gelten sie nicht; hier können abweichende Vereinbarungen getroffen werden.

Wichtige Punkte:

1. Textform: Der Maklervertrag muss in Textform (zum Beispiel E-Mail) vorliegen.
2. Teilung: Ist der Makler für beide Seiten tätig, darf er von beiden nur einen gleich hohen Anteil verlangen.
3. Eine Seite beauftragt: Wälzt der Auftraggeber einen Teil auf die andere Seite ab, ist das nur wirksam, wenn der Auftraggeber mindestens genauso viel trägt. Die andere Seite muss ihren Anteil erst zahlen, wenn der Auftraggeber seinen nachweislich gezahlt hat.
4. Erfolgsabhängig: Die Provision fällt nur an, wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein Kaufvertrag zustande kommt.

Rechenbeispiel

| Position | Betrag | |---|---| | Kaufpreis | 400.000 € | | Provision gesamt, 6,0 % inkl. Umsatzsteuer (Beispielwert) | 24.000 € | | Anteil Käufer (50 %) | 12.000 € | | Anteil Verkäufer (50 %) | 12.000 € |

Die 6 % sind ein frei gewählter Beispielwert; tatsächlich vereinbarte Sätze unterscheiden sich je nach Region und Objekt.

Provision bei der Miete

Bei Mietwohnungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. In der Praxis ist das der Vermieter. Der Mieter darf nur dann belastet werden, wenn er den Makler selbst mit der Suche beauftragt hat und der Makler ausschließlich für ihn tätig wird. Verstöße können mit Bußgeld geahndet werden; zu Unrecht gezahlte Provision kann zurückgefordert werden.

Wann ist die Provision fällig?

Die Provision wird fällig, wenn der Hauptvertrag (Kauf oder Miete) wirksam zustande gekommen ist und ein ursächlicher Zusammenhang mit der Tätigkeit des Maklers besteht. Wird der Vertrag nicht abgeschlossen, entsteht in der Regel kein Anspruch, es sei denn, es wurde wirksam etwas anderes vereinbart.

Was leistet ein Makler?

• Preisfindung auf Basis von Vergleichsobjekten,
• Exposé, Fotos und Inserate,
• Auswahl und Betreuung von Interessenten, Besichtigungen,
• Verhandlungen und Vorbereitung des Notartermins.

Ob sich das lohnt, hängt von Ihrer Zeit, Ihrem Marktwissen und dem Objekt ab. Wer selbst vermarkten möchte, sollte den Preis sauber recherchieren. Hilfreich ist der Vergleich auf der Seite Marktdaten Deutschland und die Preisübersicht nach Region unter Immobilienpreise.

Tipps zum Verhandeln

1. Provision ist verhandelbar. Fragen Sie nach, vor allem bei höheren Preisen.
2. Leistungen vergleichen, nicht nur den Prozentsatz.
3. Alleinauftrag befristen und Kündigungsmöglichkeiten vereinbaren.
4. Alles schriftlich festhalten, einschließlich Provisionshöhe und Fälligkeit.
5. Kosten gesamt betrachten: Neben der Provision fallen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch an, siehe Grunderwerbsteuer in Deutschland.

Häufig gestellte Fragen